مذكرة ماستر: عقد البيع على التصاميم في التشريع الجزائري PDF
جامعة العقيد آكلي محند أولحاج - البويرة
الموضوع: عقد البيع على التصاميم في التشريع
الجزائري
من إعداد الطالب(ة): تيتان أسامة | طرافي طارق
السنة الجامعية: 2021 / 2022
المقدمة
عرفت الجزائر
في مجال النشاط العقاري منذ الاستقلال عدة أنظمة قانونية، وقد حظي قطاع السكن باهتمام
كبير في الجزائر فقامت الدولة بوضع عدة نصوص قانونية لتنظيمه، ففي سنة 1986م صدر
القانون المتعلق بالترقية العقارية، خلال هذه الفترة عرف النشاط العقاري عجزا كبيرا
في الإنجاز على المستوى الوطني نظرا لاحتكار الدولة لمجال الترقية العقارية، إذ
يعتبر عقد البيع على التصاميم عقد حديث النشأة مقارنة مع باقي العقود الأخرى
باعتباره صيغة حديث للبيوع العقارية في الجزائر وتم اللجوء إليه كنتيجة لوجود أزمة
السكن نظرا لازدياد الطلب على الوحدات السكنية من جهة وقلتها في السوق العقارية من
جهة أخرى، مما أدى إلى ظهور هذا النوع الجديد من العقود الذي يتم بموجبه التعاقد
على بيع سكن في طور الإنجاز وبمجرد تصميم المبنى.
وبما أن عقد
البيع على التصاميم يعتبر عقدا فإنه يفترض أن يمتاز بجميع ما يمتاز به العقد
التقليدي من ضمانات قانونية أقرها المشرع والتي يعتبر أهمها تحقيق التوازن العقدي،
وبالتالي مراعاة تجنب كل ما يؤدي إلى اختلال هذا التوازن وبالأخص الشروط التعسفية
في العلاقة التعاقدية والتي يفرضها الطرف القوي، والتي تتنافى في ذات الوقت ومبدأ
حسن النية الذي يعتبر أهم مبدأ نص عليه المشرع ضمن أحكام القانون المدني والذي
يهدف بالدرجة الأولى لتحقيق التوازن العقدي في جميع مراحل العقد.
وقد صدر في
سنة 1993 مرسوم تشريعي يتعلق بالنشاط العقاري، والذي ألغى أحكام القانون رقم 86-07 المتعلق بالترقية
العقارية، بحيث في هذه الفترة عرفت الجزائر أزمة أخرى أمنية والمتمثلة في العشرية
السوداء التي أدت إلى الركود في النشاط العقاري، وقد تضمن هذا المرسوم أحكاما جاءت
قاصرة في عدة مجالات منها تحديد مفهوم هذا البيع وطريقة تكوينه وانعدام الضمانات
المقررة للمشتري، وبعد سنوات عديدة من تجاوز هذه المرحلة كان على الدولة إعادة
النظر في منظومتها القانونية لسد العجز الخاص بالسكن، وذلك بإصدار القانون رقم 11
-04 سنة 2011م الذي ينظم القواعد الخاصة بنشاط الترقية العقارية الذي يهدف إلى
تنظيم مهنة المرقي العقاري، حيث حاول المشرع الجزائري من خلال هذا القانون تغطية
القصور عن طريق خلق نوع من التوازن بين أطرافه وخاصة المكتتب، فراعى القدرة
المالية للمواطن وذلك من خلال المساعدات المالية التي تقدمها الدولة، وفي الوقت
نفسه يحاول حماية مشتري العقار في طور الإنجاز من خلال إنشاء العقد بما يضمن
الحجية القانونية له، وبالتالي تنفيذ الآثار القانونية وأهمها نقل ملكية المبيع
للمشتري كما هو متفق عليه.
ونظرا لما
يحتله الموضوع من أهمية بات الاهتمام واضحا من طرف الدولة في البحث عن إيجاد إستراتيجيات
تهدف من خلالها إلى خلق صيغ جديدة للإسكان وتمويل جزء منها من طرفها، لذلك سعت
معظم دول العام ومن بينها الجزائر من خلال تشريعاتها الوطنية إلى النص على صيغ
للإسكان أهما عقد البيع على التصاميم.
فقد وقع
اختيارنا على هذا الموضوع كونه حديث في الجزائر مما جعله بحاجة ماسة إلى دراسات
عديدة ومتنوعة خاصة بصدور القانون 11-04 والمرسوم التنفيذي رقم 13-431، بالإضافة
إلى ذلك موضوع العقار هو حديث الساعة كونه المادة الأساسية للتنمية الاقتصادية
والاجتماعية في البلد.
وعلى ضوء هذا
الأخير تظهر ملامح الإشكالية الرئيسية والتي يمكن صياغتها على النحو التالي:
كيف نظم
المشرع الجزائري عقد البيع على التصاميم من خلال قوانينه المختلفة؟
وللإجابة على
هذه الإشكالية يمكن تجزئتها إلى التساؤلات الفرعية التالية:
• ما المقصود
بعقد البيع على التصاميم؛
• هل أحكام
عقد البيع على التصاميم كانت كفيلة بتحقيق التوازن بين أطرافه؟
• ما هي
الضمانات التي فرضها المشرع الجزائري على المرقي العقاري في عقد البيع على
التصاميم حماية المكتتب؟
المنهج المعتمد في هذه الدارسة
محاولة
للإجابة على الإشكالية ومختلف التساؤلات الفرعية المتعلقة بموضوع عقد البيع على
التصاميم في الجزائر تم الاعتماد على المنهج الاستقرائي من أجل استقراء وتتبع
المواد العلمية من نصوص وآراء الباحثين وغيرها.
كما تم
الاستعانة بالمنهج الاستنباطي القائم على تحليل كل من النصوص القانونية المنظمة
لعقد البيع على التصاميم الصادرة من مختلف القواعد العامة أو تلك المنصوص عليها في
النصوص الخاصة التي ترتبط بموضوع الترقية العقارية.
وللبحث في
الموضوع تم وضع خطة عامة مكونة من فصلين، أما الفصل الأول فعنوناه بـ "الإطار
المفاهيمي لعقد البيع على التصاميم وتناولنا فيه: مفهوم عقد البيع على التصاميم في
المبحث الأول، وفي المبحث الثاني تطرقنا إلى تكوين عقد البيع من حيث الأركان
الموضوعية والشكلية إضافة للأركان الخاصة.
أما في الفصل
الثاني والأخير فجاء تحت عنوان نقل الملكية في عقد البيع على التصاميم"، حيث
قُسم هو الآخر إلى مبحثين، خصص المبحث الأول لعمليات تحرير ونقل الملكية في عقد
البيع على التصاميم، كما خصص المبحث الثاني للضمانات والتأمينات المفروضة في عقد
البيع على التصاميم.