التزامات المؤجر و المستأجر
التزامات المؤجر
1- ما هي
التزامات المؤجر؟
ينص كل من
القانون المدني ونموذج عقد الإيجار المبين أعلاه على الالتزامات الرئيسية لكل من
المؤجر والمستأجر وتبقى لهما الحرية في التنصيص على كل بند يتفقان عليه.
وبالتالي فيلتزم
المؤجر أساسا ب:
- تسليم العين المؤجرة للمستأجر بجميع
ملحقاتها بحالة تصلح فيها للاستعمال المعد لها تبعا لاتفاق الطرفين (المادة 476 من
القانون المدني).
- صيانة العين المؤجرة والحفاظ عليها
لتبقى في الحالة التي كانت عليها وقت التسليم والقيام بجميع الترميمات اللازمة ما
عدا الترميمات الخاصة بالمستأجر (المادة 479 من القانون المدني).
نفس المادة تضع
على عاتق المؤجر مجموعة من الترميمات وهي:
الأعمال اللازمة
للأسطح من تحصيص وأعمال تنظيف الآبار، وكذا صيانة وتفريغ المراحيض وقنوات تصريف
المياه.
الامتناع عن كل
ما من شانه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة (المادة 483 من القانون
المدني).
الالتزام
بالتسليم
إن التسليم هو
الالتزام الرئيسي للمؤجر، وهو يتمثل في وضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر بحيث
يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ويتم ذلك عادة بتسليم المفاتيح للمستأجر
والسماح له بالدخول للعين المؤجرة والانتفاع بها بشكل طبيعي. إلا انه يكفي للمؤجر
أن يضع العين تحت تصرف المؤجر وان يخطره بذلك لكي ينفذ التزامه بالتسليم وذلك حتى
لو لم يتسلمها المستأجر فعليا (المادتان 478 و367 من القانون المدني)
كما يمكن أن
يكون التسليم حكميا في حالة ما إذا كانت العين في حيازة المستأجر قبل الإيجار مثلا
فيكفي اتفاق الطرفين.
ويجب أن يشمل
التسليم جميع عناصر العين بملحقاتها المذكورة في العقد وطبقا للبيان الوصفي، من
حديقة، مأرب، فناء، مدفأة...
2- ما العمل إذا لم ينفذ المؤجر التزامه
بالتسليم؟
إذا رفض المؤجر
التسليم، على المستأجر أن يعذره بالتنفيذ، فان امتنع بعد اجل معين، فيمكن المستأجر
أن يطالب بفسخ العقد مع التعويض (المادة 119 من القانون المدني)
أما إذا استحال
التنفيذ بسبب هلاك الشيء بقوة قاهرة، فينفسخ العقد ولا يستطيع المستأجر المطالبة
بالتعويض، بل يمكنه فقط المطالبة باستيفاء بدلات الإيجار المدفوعة مسبقا (المادتان
369 و478 من القانون المدني).
بينما إذا قام
المؤجر بتسليم العين دون ملحقاتها، إذا تأخر في التسليم أو سلمها في حالة غير
صالحة للانتفاع بها، فيمكن للمستأجر المطالبة بالتنفيذ العيني ثم الفسخ أو إنقاص
الأجرة مع التعويض الناجم عن عدم وفاء المؤجر بالتزامه في جميع الحالات (المادة
182 من القانون المدني).
الالتزام بضمان
العيوب الخفية
3- ماهو العيب الخفي؟
العيب الخفي هو
تلك الآفة التي تشوب الشيء المؤجر وتؤدي إلى انعدام الانتفاع به أو إنقاصه نقصا
محسوسا، وهو خفي لأنه يخلو في مثله عادة ولم يذكر لا في العقد ولا في البيان
الوصفي الملحق بهذا الأخير، وذلك باستثناء العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها
(المادة 488 من القانون المدني). وبالتالي لا يعتبر عيبا خفيا ذلك الذي اعلم
المستأجر به أو كان يعلم به وقت التعاقد.
يمكن كذلك أن
يتمثل العيب في انعدام صفة تم الاتفاق عليها أو اشتراطها صراحة من المستأجر وتبين
بعد التسليم أن المؤجر لم يوفرها.
ومن أمثلة
العيوب الخفية، عيوب البناء، تسرب الغاز، رطوبة غير عادية، تواجد غير عادي للحشرات...
وفي جميع
الأحوال، يخضع تقدير خفاء العيب وكذا مدى تأثيره على الانتفاع إلى السلطة
التقديرية للقاضي.
4- ما العمل في حالة اكتشاف عيب خفي؟
إذا اكتشف
المستأجر في العين المؤجرة عيبا خفيا يوجب الضمان، فيمكنه مطالبة المؤجر بالتنفيذ
العيني أي إصلاح العيب، كما يمكنه القيام بإصلاحه بنفسه على نفقة المؤجر إذا كان
الإصلاح لا يشكل نفقة باهظة على هذا الأخير. كما يمكنه طلب فسخ العقد أو إنقاص
الأجرة مع التعويض (المادة 489 من القانون المدني).
5- هل يمكن الإعفاء من الضمان أو إنقاصه؟
يقع باطلا كل
بند يتضمن التخفيف أو الإعفاء من ضمان العيوب إذا أخفاها المؤجر غشا (المادة 490
من القانون المدني).
الالتزام
بالصيانة
إلى المؤجر أن
يقوم بصيانة العين المؤجرة والقيام بجميع الترميمات عدا تلك التي تقع على عاتق
المستأجر، وذلك حتى تبقى العين المؤجرة في الحالة التي كانت عليها وقت التسليم،
صالحة للاستعمال الذي أعدت له والذي اتفق عليه الطرفان. وعليه أن يقوم لاسيما
بالأعمال اللازمة للأسطح من تخصيص وأعمال تنظيف الآبار وكما يتعين عليه صيانة
وتفريغ المراحيض وقنوات تصريف المياه (المادة 479 من القانون المدني).
6- هل يجوز للمستأجر أن يعارض على أعمال
الصيانة؟
لا يجوز
للمستأجر أن يمنع المؤجر من القيام بالأعمال اللازمة لصيانة العين المجردة، ولاسيما
إذا كانت مستعجلة.
ومع ذلك فيمكن
للمستأجر أن يطالب بتخفيض الأجرة أو فسخ الإيجار حسب الحالة، إذا كانت الترميمات
ترتب إخلالا كليا أو جزئيا بانتفاع المستأجر، ولاسيما إذا استلزم الأمر إخلاء
العين. إلا انه على المستأجر أن يطالب بالفسخ قبل إنهاء الترميمات، إذ انه لو بقي
في العين المجردة بعد إنهاء الترميمات، سقط حقه في طلب الفسخ (المادة 482 من
القانون المدني).
7- كيف يمكن للمستأجر أن يطلب من المؤجر
القيام بالترميمات اللازمة؟
إذا استلزم
الأمر خلال سريان العقد تدخل المؤجر لإصلاح العين، كان تحتاج الوعي ترميمات مستعجلة
أو يقع تعد أو اغتصاب عليها من الغير، وجب الوعي ترميمات مستعجلة أو يقع تعد أو
اغتصاب عليها من الغير، وجب على المستأجر إخطاره بمحور غير قضائي (المادة 497 من
القانون المدني)، وينصح أن يتم ذلك برسالة موصى عليها مع وصل بالاستلام، وفي أسرع
الآجال.
8- ما العمل إذا امتنع المؤجر عن القيام
بهذه الأعمال؟
إذا امتنع
المؤجر عن ترميم العين المؤجرة بعد أعذاره بمحور غير قضائي، جاز للمستأجر طلب
إنقاص الأجرة أو فسخ الإيجار حسب الحالة، مع التعويض. كما يمكنه، إذا كانت
الترميمات مستعجلة، أن يقوم بها بنفسه على نفقة المؤجر (المادة 487 من القانون
المدني). وبطبيعة الحال، يجب أن يكون الاعتداء فعليا، غير مشروع وان يقع إثناء
سريان عقد الإيجار. وبالتالي لا يمكن اعتبار الترميمات التي يقوم بها المؤجر في
العين المؤجرة بطلب من المستأجر، ولا الضرر الواقع بعد انقضاء مدة الإيجار اعتداء.
9- ماذا بإمكان المستأجر أن يقوم به في
حالة وقوع تعرض؟
إذا صدر التعرض
عن المؤجر، يمكن للمستأجر بعد أعذاره بالكف عن التعرض وإعادة الحالة إلى ما كانت
عليه، أن يطالب بإنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع أو أن يطلب فسخ العقد إذا
وصل التعرض حدا من الجسامة بحيث يحرمه من الانتفاع بالعين المؤجرة. وللقاضي السلطة
التقديرية في تحديد جسامة التعرض. كما يمكن المستأجر أن يطالب بالتعويض عن الضرر
اللاحق به في الحالتين.
إذا صدر التعرض
القانوني من الغير، أي في حالة ادعاء الغير حقا يتعارض مع حق المستأجر، فلهذا
الأخير أن يطالب المؤجر بالضمان وان يطلب إخراجه من الخصام.
فإذا ترتب عن
الدعوى المرفوعة من الغير حرمان المستأجر من حقه كليا أو جزئيا، فيمكنه، حسب
الحالة، طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة مع التعويض في الحالتين (المادة 484 من
القانون المدني).
يضع القانون حلا
في حالة تزاحم المستأجرين على عين واحدة، وقد سبق التعرض لهذه المسالة(انظر2- طرفا
العقد، أعلاه).
10- ماذا يمكن للمستأجر أن يفعل في حالة
التعرض المادي الصادر عن الغير؟
مثلما أشير إليه
سابقا، فيمكن للمستأجر في حالة التعرض المادي الصادر عن الغير أن يرفع دعاوى
الحيازة لحماية حقه.
ملاحظة: لابد من
التمييز بين الحيازة والملكية، إذ أن الحائز هو الشخص الذي يتمتع بسلطة مادية على
الشيء ويتصرف كمالكه دون أن يكون حائزا على سند قانوني. قد يبدو ذلك غير منطقي
للوهلة الأولى، إلا إن القانون وحرصا منه على حماية المراكز القانونية القائمة،
ولو مؤقتا، ومحاربة منه لكل محاولة فردية لإحلال العدالة، فانه يحمي كل شخص يتمتع
بحيازة هادئة على عقار لمدة سنة إذا ما تم التعرض له، ويمنحه حق رفع إحدى دعاوى
الحيازة وهي: دعوى منع التعرض، دعوى وقف الأعمال الجديدة ودعوى الاسترداد (للمزيد
من التفاصيل يمكن الرجوع إلى المواد من 524
الورى 530 من قانون الإجراءات المدنية والإرادة، والمواد 808 إلى 843 من
القانون المدني).
11- هل يضمن المؤجر التعرض الصادر عن سلطة
إدارية؟
في غياب اتفاق
مخالف للطرفين، فانه إذا نتج عن عمل قامت به سلطة إدارية نقص كبير في انتفاع
المستأجر بالعين المؤجرة (كحالة نزع الملكية للمنفعة العامة) فانه يجوز للمستأجر
أن يطلب فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع. كما له أن يطالب
بالتعويض إذا كان عمل السلطة الإدارية قد صدر بسبب يكون المؤجر مسؤولا عنه، كان يصدر مثلا قرار بتهديم بناء على وشك
الانهيار بسبب عدم الصيانة (المادة 486 من القانون المدني).
12- هل يمكن طلب التعويض إذا هلكت العين
المؤجرة؟
ينبغي التمييز
بين حالتين:
- حالة هلاك العين هلاكا كليا (المادة
1/481 من القانون المدني):
إذا هلكت العين
هلاكا كليا إثناء سريان الإيجار، ينفسخ الإيجار بحكم القانون إذ أن إحدى عناصره قد
زال.
- حالة الهلاك الجزئي (المادة 2/481 من
القانون المدني):
إذا هلكت العين
جزئيا أثناء سريان عقد الإيجار، أو إذا أصبحت في حالة لا تصلح للاستعمال الذي أعدت
من اجله، أو نقص هذا الاستعمال نقصا معتبرا ولم يكن ذلك بفعل المستأجر، يجوز لهذا
الأخير، إذا لم يقم المؤجر في الوقت المناسب برد العين المؤجرة إلى الحالة التي
كانت عليها، إن طلب حسب الحالة إما إنقاص بدل الإيجار أو فسخ الإيجار.
هذا، ولا يجوز
للمستأجر أن يمنع المؤجر من القيام بإعمال الصيانة اللازمة للحفاظ على العين
المؤجرة، فان نتج عن هذه الترميمات إخلال كلي أو جزئي بانتفاع المستأجر، جاز له
طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة حسب الحالة مثلما سبقت الإشارة إليه (المادة 482 من
القانون المدني).
التزامات المستأجر
يلتزم المستأجر
ب:
- استعمال العين المؤجرة حسب ما تم
الاتفاق عليه (المادتان 491 و 495 من القانون المدني)،
- دفع بدل الإيجار في مواعيده (المادة
498 من القانون المدني)، وكذا التكاليف التي يتحملها،
- عدم إجراء أي تغيير في العين المؤجرة
دون إذن من المؤجر (المادة 492 من القانون المدني)،
- عدم منع المؤجر من القيام بالترميمات
أو إعمال الصيانة في العين المؤجرة،
- الاعتناء بالعين المؤجرة والقيام
بالترميمات الخاصة بالإيجار والجاري بها العمل (المادة 494 من القانون المدني)،
- إخلاء العين المؤجرة عند انقضاء مدة
الإيجار دون إنذار مسبق (المادة 469 مكرر 1 من القانون المدني)،
- رد العين المؤجرة بالحالة التي كانت
عليها وقت التسليم (المادة 503 من القانون المدني)،
- الالتزام باستعمال العين حسبما تم
الاتفاق عليه (المادتان 491 و 495 من القانون المدني)،
13- فيما يتمثل هذا الالتزام؟
يقتضي هذا
الالتزام ما يلي:
- إن يشغل المستأجر الأماكن فعلا: أي
انه لا يجوز أن يترك العين المؤجرة شاغرة أثناء فترة الإيجار، حتى ولو كان يدفع
بدل الإيجار،
- أن يشغل العين شخصيا، مع أفراد عائلته
أو أقربائه الذين يعيشون عادة معه، ولا يجوز له التنازل إلى الغير عن حقه في
الإيجار دون موافقة المؤجر،
- أن يستعمل العين المؤجرة طبقا لما تم
الاتفاق عليه في العقد، فان لم يكن هناك اتفاق وجب على المستأجر أن يستعمل العين
المؤجرة بحسب ما أعدت له. فلا يجوز مثلا لمستأجر عين معدة للسكن أن يمارس فيها
نشاطا تجاريا، صناعيا أو حرفيا دون موافقة المؤجر، إذ أن مثل هذه الإيجارات تخضع
لأحكام القانون التجاري،
- أن يستعمل العين المؤجرة بعناية الرجل
العادي، أيآن هذه هي يشغلها بهدوء وان يمتنع عن كل عمل يؤدي إلى هلاك العين أو
إزعاج الجيران، كان يحدث الضجيج في الليل أو أن يربي حيوانات شرسة أو يستعمل العين
لأغراض لا أخلاقية... وهو مسؤول عن كل فساد أو هلاك للعين أثناء انتفاعه بها، ناتج
عن استعمالها استعمالا غير عاد (المادة 495من القانون المدني)،
- أن يعلم فورا المؤجر بكل ما يستلزم
تدخله، كان تحتاج العين المؤجرة إلى ترميمات مستعجلة أو يظهر عيب فيها أو يقع
اغتصاب أو يتعدى عليها الغير بالتعرض أو الأضرار بها (المادة 497 من القانون
المدني).
- دفع بدل الإيجار في مواعيده (المادة
498 من القانون المدني)، وكذا التكاليف التي يتحملها
- الأجرة هي ما يدفعه المستأجر للمؤجر
مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة، وبالتالي فان دفع بدل الإيجار هو الالتزام الرئيسي
للمستأجر. كثيرا ما تنشب نزاعات بين المؤجر والمستأجر بسببه ولاسيما في حالة عدم
دفعه بانتظام أو في حالة تجديد الإيجار.
14- ماذا بإمكان المؤجر أن يفعل إذا لم
ينفذ المستأجر التزامه؟
إذا لم يشغل
المستأجر العين المؤجرة مثلما سبق تفصيله، يمكن للمؤجر، طبقا للأحكام العامة
للقانون المدني، إن يطالبه بالتنفيذ العيني، أي المطالبة باستعمال العين المؤجرة
فعليا، شخصيا، بعناية الرجل العادي، وفقا لما اتفق عليه أو وفقا لطبيعة العين. كما
يمكنه أن يطالب بالفسخ والتعويض إذا لحقه ضرر جسيم من سوء استعمال المؤجر للعين،
وللقاضي السلطة التقديرية في الحكم بذلك.
15- ما هو موعد دفع الأجرة؟
على الطرفين أن
يتفقا في العقد عن موعد دفع بدل الإيجار وكيفياته. وفي غياب اتفاق، على المستأجر
أن يدفع بدل الإيجار حسب المواعيد المعمول بها في الجهة وفي موطن المستأجر (المادة
498 من القانون المدني). إلا انه يمكن للمؤجر الذي لا يرغب في الانتقال إلى موطن
المستأجر باستمرار أن يلجا إلى إحدى هذه الطرق:
- أن يورد في العقد بندا يقضي بان تكون
الأجرة محمولة،
- أن يتفق مع المستأجر على دفع بدل
الإيجار بواسطة شيك يرسله المستأجر إلى المؤجر أو عن طريق حوالة بنكية،
- أن يتفق على دفع الأجرة إلى وسيط كالوكيل العقاري مثلا.
16- هل يمكن دفع الأجرة بالتقسيط؟
يمكن دفع الأجرة
بالتقسيط، شرط أن يذكر ذلك في العقد صراحة. وفي هذه الحالة، على المستأجر أن يطلب
وصلا بالدفع عن كل قسط.
17- هل يمكن دفع بدل الإيجار إلى شخص آخر
غير المؤجر؟
يمكن أن يتفق
الطرفان على دفع الإيجار إلى شخص ثالث يدعى 'النائب' (المادة 294 من القانون
المدني)، شرط إن يرد هذا الاتفاق في العقد. تسمح هذه الوسيلة عمليا بوفاء المؤجر
بدين تجاه النائب أو بتسهيل عملية دفع الأجرة (إذا كان المؤجر مقيما خارج الإقليم
الوطني مثلا).
18- ما العمل في حالة انتقال ملكية العين
المؤجرة بعد دفع مقدم الأجرة؟
إذا انتقلت
ملكية العين المؤجرة فللمستأجر أن يحتج على من انتقلت إليه الملكية بما دفعه مقدما
من بدل الإيجار، إلا إذا أثبتت هذا الأخير أن المستأجر كان يعلم وقت الدفع بانتقال
الملكية أو كان من المفروض حتما كان يعلم ذلك (المادة 469 مكرر 4 من القانون
المدني).
إما إذا لم يثبت
ذلك فلا يلتزم المستأجر أن يدفع للمالك الجديد سوى بدلات الإيجار الواجبة للمدة
المتبقية الإيجار. فان كان قد دفع كل بدلات الإيجار مسبقا، فلا يدين بشيء للمالك
الجديد وما هذا الأخير إلا الرجوع على المؤجر السابق.
19- كيف يمكن إثبات دفع الإيجار؟
يثبت دفع
الإيجار بواسطة الوصولات المسلمة من طرف المؤجر عند كل دفع.
وهنا لابد من
الإشارة إلى أن القانون يعتبر الوفاء بقسط واحد من بدل الإيجار قرينة على الوفاء
بالأقساط السابقة حتى يقوم الدليل على عكس ذلك (المادة 499 من القانون المدني).
20- كيف يمكن ضمان الوفاء بالأجرة؟
يحق للمؤجر،
ضمانا لحقوقه الناشئة عن الإيجار ولاسيما حقه في الأجرة، أن يحبس جميع المنقولات
القابلة للحجز الموجودة في العين المؤجرة ما دامت مثقلة بامتياز المؤجر، ولو لم
تكن مملوكة للمستأجر (المادة 501 من القانون المدني).
ولا يجوز
للمستأجر أن ينقلها دون موافقة المؤجر، إلا إذا كان نقلها تقتضيه حرفة المستأجر،
أو تقتضيه شؤون الحياة العادية، أو كانت المنقولات التي أبقيت في العين المؤجرة أو
التي طلب استردادها تفي ببدل الإيجار.
أما في خلاف هذه
الحالة، فيجوز للمؤجر أن يعترض على نقلها، وإذا انتقلت رغم اعتراضه أو دون علمه،
جاز له استردادها من الحائز ولو كان حسن النية، ولهذا الأخير المطالبة بحقوقه.
ومن ناحية أخرى،
بعض الوسائل تسمح بحماية المؤجر وهي˸
- الوفاء بالأجرة مقدما.
- الكفالة، وهي عقد يتعهد بموجبه شخص
يدعى "كفيل" للمؤجر بان يدفع بدل الإيجار إذا لم يف به المستأجر بنفسه.
ويشترط في الكفيل أن يكون موسرا ومقيما بالجزائر (المادة 645 من القانون المدني).
- الرهن الرسمي الذي يسمح للمؤجر
باستيفاء الأجرة من ثمن بيع العقار المرهون بالمزاد العلني وحق تتبعه في أي يد كان.
21- ماذا يمكن للمؤجر أن يفعل في حالة
امتناع المستأجر عن دفع بدل الإيجار؟
يمكن للمؤجر أن
يبدأ بأعذار المستأجر بصفته مدينا بالأجرة طبقا للأحكام العامة (المادة 180 من
القانون المدني) وذلك بإنذاره، أو بما يقوم مقام الإنذار، أو عن طريق البريد، كما
يجوز أن يكون الأعذار مترتبا على اتفاق يقضي بان يكون مدين معتذرا بمجرد حلول
الأجل دون حاجة إلى أي إجراء آخر(المادة 120 من القانون المدني).
إذا امتنع
المستأجر عن التنفيذ بعد أعذاره، يمكن المؤجر أن يمارس حقه في الحبس مثلما سبقت
الإشارة إليه أعلاه. كما يمكنه المطالبة بفسخ الإيجار مع التعويض. وفي هذه الحالة
للقاضي السلطة التقديرية في الحكم بالفسخ حسب أهمية البدلات التي لم يوف بها المستأجر،
كما يجوز له أن يمنح للمستأجر أجلا للوفاء حسب الظروف.
22- هل تتقادم الأجرة؟
تتقادم الأجرة
طبقا للمادة 309 من القانون المدني باعتبارها حقا دوريا متجددا، وتحسب هذه المدة
انطلاقا من تاريخ استحقاق كل قسط. إلا انه إذا حرر سند بحق المؤجر في الأجرة، فلا
تتقادم بخمس سنوات وإنما بخمسة عشر سنة عملا بالمادة 313 من القانون المدني،
وبالتالي بإمكان المؤجر الحائز على عقد إيجار مكتوب محدد الأجرة، اجل استحقاقها،
التمسك بالتقادم الطويل. ومن جهة أخرى، يبقى الحكم القضائي الذي يلزم المستأجر
بدفع الأجرة ساريا لمدة خمسة عشر سنة من تاريخ حيازته قوة الشيء المقضي فيه
(المادة 630 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية).
الالتزام بعدم
إجراء أي تغيير بالعين المجردة
23- فيما يتمثل هذا الالتزام؟
يمنح حق الإيجار
المستأجر حق استعمال العين المؤجرة والانتفاع بها .إلا انه ليس حرا في إجراء أي
تغيير عليها يمكن أن يغير من طبيعة العين المؤجرة أو يقلل من قيمتها. فان قام بأي
تغيير في العين بدون إذن مكتوب من المؤجر، وجب عليه إرجاعها إلى الحالة التي كانت
عليها ويعوض الضرر عند الاقتضاء (المادة 492 من القانون المدني).
وبالتالي
فالمستأجر لا يسال عن التغييرات التي أجراها في العين بإذن من المؤجر، وان زادت
هذه التغييرات في قيمة العين المؤجرة، وجب على المؤجر عند انتهاء الإيجار، أن يرد
للمستأجر المصاريف التي أنفقها أو قيمة مازاد في العين، ما لم يوجد اتفاق يقضي
بغير ذلك.
24- كيف يحصل المستأجر على إذن المؤجر؟
يمكن للمستأجر
أن يتفق مع المؤجر مقت إبرام العقد على أن يجري بالعين المؤجرة بعض التغييرات التي
من شانها أن توفر له راحة أكثر وانتفاعا بالعين المؤجرة، مثلا تحويل شرفة إلى
سطحية، تركيب فتحات تهوية، إعادة دهن البوابة الخارجية...
كما يمكن
للمستأجر أن يطلب هذا الإذن خلال سريان عقد الإيجار بعقد غير قضائي أو رسالة موصى
عليها مع وصل بالاستلام.
25- ما هي الأعمال التي يمكن أن يقوم بها
دون إذن المؤجر؟
يسمح المشرع
للمستأجر أن يضع بالعين المؤجرة أجهزة لتوصيل المياه والكهرباء والغاز والتليفون
وما يشبه ذلك، على شرط إلا تخالف طريقة وضع هذه الأجهزة القواعد المعمول بها، إلا
إذا اثبت المؤجر أن وضع هذه التجهيزات يهدد سلامة العقار (المادة 493 من القانون
المدني).
26- هل يمكن المؤجر أن يطرد المستأجر بسبب
قيام هذا الأخير بتغيير العين المجردة دون إذنه؟
لا يترتب عن
التغييرات التي يحدثها المستأجر في العين المؤجرة دون موافقة المؤجر فسخ العقد ولا
طرد المستأجر من العين المؤجرة. بل يتعين على المؤجر مطالبة المستأجر بإعادة
الأماكن إلى الحالة التي كانت عليها وتعويض الضرر الذي سببته التغييرات عند الحاجة
(المادة 2 /492 من القانون المدني). وقد ألغت المحكمة العليا القرار الذي قضى بفسخ
العقد وطرد المستأجر الذي قام ببناء سور وحفر بئر في العين المؤجرة دون إذن من
المؤجر (قرار مؤرخ في 1985/06/29، ملف رقم 36972).
إلا انه إذا بلغ
الضرر الذي ألحقه التغيير الذي أحدثه المستأجر حدا من الجسامة، يمكن للمؤجر أن
يطلب فسخ العقد تطبيقا للقواعد العامة (المادة 119 من القانون المدني التي تقضي
بأنه في العقود الملزمة لجانبين، إذا لم يوف احد الطرفين بالتزامه، جاز للمتعاقد
الأخر، بعد أعذاره المدين، أن يطالب بتنفيذ العقد إن فسخه، مع التعويض في الحالتين
إذا اقتضى الأمر). إذ أن امتناع المستأجر عن إعادة الحالة إلى ما كانت عليه يعتبر
إخلالا بالتزاماته التعاقدية والمادة 9 من نموذج عقد الإيجار الذي تم التصديق عليه
بموجب المرسوم رقم 69-94 والمشار إليه أعلاه تنصص على إن المؤجر يحتفظ بحق فسخ
الإيجار في حالة عدم احترام المستأجر أي التزام فرضه عليه العقد.
الالتزام بالمحافظة على العين المؤجرة
27- فيما يتمثل هذا الالتزام؟
يلتزم المستأجر،
باعتباره الشخص الذي ينتفع بالعين المؤجرة ويستعملها، بان يعتني بها أن وان يحافظ
عليها مثلما يبذله الرجل العادي. وذلك يقتضي القيام بالتمرينات التاجيرية التي
تسمح بإبقاء العين على الحالة التي تسلمها عليها، وكذا جميع الترميمات التي تم
الاتفاق عليها في العقد.
ملاحظة: لا ينبغي المزج بين التزام المؤجر
بصيانة العين المؤجرة والتزام المستأجر بالمحافظة عليها، إذ إن هذا الأخير لا
يلتزم إلا بالأعمال البسيطة التي يقتضيها الاستعمال العادي للعين كإصلاح التركيبات
والتجهيزات وفقا لما هو جار له العمل. أما المؤجر فهو يلتزم بإصلاح العين بجميع
ملحقاتها وتجهيزاتها قبل التسليم، حتى يسلمها في حالة صالحة للاستعمال الذي أعدت
له، إما بعد التسليم فلا يلتزم إلا بالترميمات الضرورية وهي ترميمات
"كبيرة" بالمقارنة مع الترميمات التاجيرية.
28- هل يمكن تحديد الترميمات التاجيرية؟
لم يحدد القانون
المدني قائمة شاملة الترميمات التاجيرية، لذا فللقاضي السلطة التقديرية وفقا لما
هو جار به العمل (المادة 494 من القانون المدني). وعلى سبيل المثال، يمكن أن نذكر
بعض الترميمات التي ورد ذكرها في المادة 19 من نموذج عقد الإيجار الوارد في
المرسوم رقم 147-76 المؤرخ في 23أكتوبر سنة 1976 المتضمن تنظيم العلاقات بين
المؤجر والمستأجر لمحل معد للسكن وتابع لمكاتب الترقية والتسيير العقاري، كما يلي:
ترميم أو تبديل
الأجهزة الصحية المكسورة أو المعطوبة،
إصلاح رشح
المياه داخل الأمكنة المؤجرة،
تركيب أو إصلاح
الأجهزة الكهربائية الموجودة،
إصلاح أو تبديل
الأقفال، والمقابض والمفصلات، والمراحل،
إجراء الدهانات
الداخلية،
تبديل البلاطة
والقيشاني (الخزف) داخل الأمكنة،
وعلى كل حال،
يفضل أن يتفق الطرفان مسبقا عن الترميمات التي تقع على عاتق كل منهما وان ترد في
العقد قائمة شاملة الترميمات التاجيرية قصد تمييزها عن الترميمات الضرورية، لتجنب
وقوع النزاعات.
29- هل يمكن للمستأجر أن يطالب بمصاريف
الترميمات؟
القيام
بالترميمات التاجيرية يدخل ضمن التزامات المستأجر وبالتالي فلا يمكنه المطالبة
بمصاريفها.
الالتزام بإخلاء
العين عند انقضاء مدة الإيجار
قبل نشر المرسوم رقم 03-93 المتعلق بالنشاط العقاري والمشار إلي أعلاه وتعديل القانون المدني بموجب القانون رقم 10-05 المؤرخ في 20 يونيو 2005 ثم بالقانون رقم 05-07 المؤرخ في 13 مايو 2007، كان القانون المدني يعترف لشاغل الأمكنة حسن النية الذي تتوافر فيه شروط معينة، بحق البقاء في الأمكنة بعد انقضاء مدة الإيجار. إلا أن هذه التعديلات ألغت حق البقاء وأصبح المستأجر مجبرا على إخلاء الأماكن بمجرد انقضاء مدة عقد الإيجار، إذ نصت المادة 22 من المرسوم التشريعي رقم 03-93 المشار إليه أعلاه على انه إذا انقضى اجل عقد إيجار مبرم قانونيا، يتعين على المستأجر أن يغادر الأمكنة. ثم جاء القانون رقم 05-07 المشار إليه أعلاه متمسكا بنفس المبدأ، والغي المواد من 514 إلى 537 من القانون المدني التي كانت تنص على حق البقاء. وبالتالي فعقد الإيجار ينتهي بانقضاء المدة المتفق عليها دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء (المادة 469 مكرر 1 من القانون المدني). وعلى المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء مدة الإيجار. فإذا أبقاها تحت يده، وجب عليه أن يدفع للمؤجر عند انتهاء مدة الإيجار. فإذا أبقاها تحت يده، وجب عليه أن يدفع للمؤجر تعويضا، باعتبار القيمة الايجارية للعين وباعتبار ما لحق المؤجر من ضرر (المادة 502 من القانون المدني).