القانون الأساسي النموذجي للجمعيات PDF / DOC

انتهاء عقد الایجار وتجدیده

یعتبر عقد الایجار من العقود الزمنیة، فمن أسباب انتهائه هو انتهاء مدة الایجار أو قد ینتهي بأسباب أخرى قبل انتهاء المدة، كما یمكن استمرار عقد الایجار عن طریق تجدیده ،وعليه سنتطرق إلى انتهاء عقد الایجار (المطلب الأول) أما (المطلب الثاني) یكون حول المقصود بتجدید عقد الایجار.

المطلب الأول: انتهاء عقد الایجار

عقد الایجار هو عقد زمني مؤقت فقد ینتهي بانتهاء مدة الایجار أو قد ینتهي قبل انقضاء مدته، سوف تتعرض من خلال هذا المطلب إلى انتهاء عقد الایجار بانقضاء مدته (الفرع الأول) وانتهائه قبل انقضاء مدته (الفرع الثاني).

الفرع الأول: انتهاء عقد الایجار بانقضاء مدته

إذا انتهى عقد الایجار بانتهاء مدته، فهو نتیجة طبیعیة لكون عقد الایجار من عقود المدة ،فإن المادة 508 من القانون المدني الملغاة بقانون رقم 07-05 قد نصت على أن هذا العقد المحدد مدته ینتهي بمجرد انقضاء مدته ودون ارسال تنبیه بالإخلاء للمستأجر من قبل المؤجر.

لكن بعد تعدیل القانون المدني بالقانون رقم 07-05 لقد نصت المادة 469 مكرر1 الفقرة الأولى على: "ینتهي الایجار بانقضاء المدة المتفق علیها دون حاجة إلى تنبیه بالإخلاء"، یتضح من هذا النص أن المشرع فصل في هذا الموضوع بأن العقد الایجار ینتهي دون تنبیه بالإخلاء لكون أن التنبیه لم یكن شرطا في العقد غیر أنه بالرجوع إلى المرسوم التنفیذي رقم 94-69 في المادة 06 منه نصت على أن: "على المستأجر الالتزام بإخلاء الأماكن المؤجرة عند انتهاء أجل الایجار دون إعذار أو إخطار سابق".

سوف نحاول التعرض الى انتهاء عقد الایجار بانقضاء مدته (اولا) ثم نتناول انتهاء عقد الایجار بانقضاء فترة من فتارته (ثانیا)

أولا: انتهاء عقد الایجار بانقضاء مدته

لقد نصت المادة 496 من القانون المدني السالف ذكرها على انتهاء عقد الایجار بانقضاء مدته دون تنبیه او اخطار المؤجر للمستأجر بذلك، وبالتالي لیس لهذا الاخیر الحق في البقاء في العین المؤجرة ورغم ذلك لا یحق للمؤجر التعرض الیه مادیا كاستعمال القوة لاخراجه او قطع علیه مستلزمات العین المؤجرة ،كالماء والغاز او غیرها، ففي هذه الحالة ما علیه الا رفع امره لقاضي الامور المستعجلة للنظر في دعواه في اقرب وقت ممكن.

كما یستطیع مطالبة المستأجر بالتعویض طبقا لما ورد في نص المادة 503/3 من القانون المدني من جراء تعسف المستأجر له بالبقاء في العین المؤجرة دون حق ،وبالاضافة لذلك یستطیع مطالبة المستأجر بما فاته من كسب وما لحقته من خسارة نتیجة عدم خروجه عند انتهاء المدة. كما یستطیع المطالبة بتطبیق الغرامة التهدیدیة علیه طبقا للمادة 174 من القانون المدني.

ثانیا: انتهاء عقد الایجار بانقضاء فترة من فتراته

قد یتفق المؤجر والمستأجر على مدة زمنیة ینتهي بها عقد الایجار بانتهاء تلك المدة التي تم تقسیمها الى فترات زمنیة بحیث یكون الحق لكل منهما في انهاء عقد الایجار قبل انتهاء كل فترة من الفترات المتفق علیها بشرط ان یقوم الراغب في الانهاء بتوجیه تنبیه بالاخلاء للطرف الاخر، فقد یقدر المتعاقدان مدة الایجار بخمس سنوات (05) موزعة على خمس فترات، فیكون لاي من المؤجر او المستأجر الحق في انهاء العقد مجرد انتهاء الفترة الاولى اوالثانیة اوغیرها لكن بشرط توجیه تنبیه بالاخلاء للطرف الاخر ،وبالتالي اذا انتهت كل الفترات الخمسة دون قیام احد المتعاقدان بانهاء اي منها، فالعقد ینتهي من تلقاء نفسه ودون الحاجة الى تنبیه بالاخلاء.

الفرع الثاني: انتهاء عقد الایجار قبل انقضاء مدته

قد ینتهي عقد الایجار قبل انقضاء مدته بعدة بأسباب جدیة سوف نذكر من خلال هذه النقطة بعضها.

أولا: انتهاء عقد الایجار بوفاة أحد أطرافه

تضمت هذه الحالة المادة 469 مكرر2 من القانون المدني: "لا ینتقل الایجار إلى الورثة" وهذا هو الأصل العام الذي ذهب إلیه المشرع غیر أنه ذكر في الفقرة الثانیة من هذه المادة على استثناء هو "غیر أنه في حالة وفاة المستأجر، ما لم یوجد اتفاق على خلاف ذلك، یستمر العقد إلى انتهاء مدته".

نفهم من خلال هذا النص أن عقد الایجار یستمر مع الورثة إلى غایة نهایة مدة الایجار ما لم یتفق المؤجر والمستأجر على خلال ذلك عند إبرام العقد، وبالتالي یستطیع الورثة الماكثین معه باستمرار وبشكل معتاد لمدة 06 أشهر قبل وفاة المستأجر المطالبة بإنهاء عقد الایجار إن كان مكلفا لهم وهذا طبقا لما ورد في المادة 469 مكرر 2 فقرة 2 ویكون ذلك بإخطار المؤجر بموجب عقد غیر قضائي نصت علیه المادة 469 مكرر 4 فقرة 4.

وفضلا على ذلك لدیهم الحق في انهاء هذا العقد قبل انتهاء مدة 6 أشهر من یوم وفاة المستأجر طبقا للمادة 469 مكرر 2 فقرة 3 وبهذا یستخلف الورثة مورثهم في التزاماته الموجبة على العین المؤجرة.

ثانیا: انتهاء عقد الایجار لظرف عائلي أو مهني

یجوز للمستأجر إنهاء عقد الایجار قبل انقضاء مدته المحددة لسبب عائلي أو وظیفي طبقا لما نصت علیه المادة 469 مكرر 1 فقرة 2 من القانون المدني لأن هذا السبب یجعله غیر قادر على البقاء في العین  المؤجرة ،بالتالي علیه بأخطار المؤجر بموجب محضر غیر قضائي إشعار لمدة شهرین.

ثالثا: انتهاء عقد الایجار بسبب هلاك العین المؤجرة

لقد نصت المادة 481/1 من القانون المدني أنه إذا هلكت العین المؤجرة بسبب أجنبي انفسخ العقد، وهذا الهلاك قد یكون كلي أو جزئي، فإن كان الهلاك كلي، فالعین المؤجرة تصبح من العدم كتهدم البناء بسبب زلازل قوي أو حریق كبیر، أما إذا كان الهلاك جزئي ولم تتضرر العین المؤجرة كثیرا فهنا الخیار یرجع للمستأجر في البقاء أو فسخ العقد.

رابعا: انتهاء عقد الایجار بتحقیق الشرط الفاسخ

طبقا لنص المادة 203 من القانون المدني: "یكون الالتزام معلقا إذا كان وجوده أو زواله مترتبا على أمر مستقبلي وممكن وقوعه"، فالمتعاقدان في عقد الایجار قد یعلقا عقد الایجار على شرط فاسخ كأن یشترط المؤجر فسخ عقد الایجار إذا اشترى المستأجر منزلا أو إذا أراد المؤجر هدم العین المؤجر وبناء مسكن جدیدا له، بذلك إذا تحقق الشرط سوف یؤدي إلى انقضاء عقد الایجار دون حاجة إلى تنبیه بالإخلاء.

خامسا: انتهاء عقد الایجار بالفسخ

یعتبر الفسخ جزاء الاخلال بأحد الالتزامات عن العقد، من أحد المتعاقدین المؤجر أو المستأجر، وبالتالي كان للطرف الآخر حق المطالبة بفسخ العقد طبقا للمادة 119 من القانون المدني.

"في العقود الملزمة للجانبین إذا لم یوف أحد المتعاقدین بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدین أن یطالب بتنفیذ العقد أو فسخه مع التعویض في الحالتین إذا اقتضى الحال ذلك".

ولذا فیقع الفسخ في عقد الایجار قبل انتهاء مدته إذا لم یقم أحد المتعاقدین بتنفیذ التزامه، لكن بشرط أن یعذر المدین بذلك.

المطلب الثاني: المقصود بتجدید عقد الایجار

ینتهي عقد الایجار بانتهاء مدته، لكن قد یتجدد عقد ایجار آخر بعقد ایجار جدید صراحة أو ضمنیا أو عن طریق تمدید عقد الایجار الأول، ویكون ذلك بقوة القانون والمعبر عنه بالحق في البقاء في العین المؤجرة، سوف نتعرض لتجدید عقد الایجار صراحة وضمنیا (الفرع الأول) ثم في (الفرع الثاني) نتعرض للحق في البقاء في العین المؤجرة.

الفرع الأول: تجدید عقد الایجار

قد تیم تجدید عقد الایجار بشكل صریح بین المؤجر والمستأجر الذي انتهت مدته في الایجار الأول، أو قد یتم التجدید بطریقة ضمنیة بینهما، یفهم منها قصد المستأجر من العقد هو تجدید عقد الایجار.

أولا: التجدید الصریح لعقد الایجار

قد یتفق المتعاقدین على تجدید عقد الایجار كتابة مع ابقاء نفس شروط العقد الأول أو التغییر منها أو زیادة شروط أخرى أو كذلك ربما یكون هناك مراجعة في بدل الایجار، فكل هذه الشروط لابد أن تكون واضحة ومكتوبة حتى یقبلها المستأجر وهذا طبقا لما نص علیها القانون المدني الجزائري المعدل والمتمم.

وبالنسبة للتجدید ضمن المرسوم التشریعي رقم 93-03 فالمادة 02 منه الخاصة بتجدید المدة، نصت على ان شروط هذا التجدید تكون وفق ما اتفق علیها الطرفان.

ثانیا: التجدید الضمني لعقد الایجار

إن بقاء المستأجر بعد انقضاء مدة عقد الایجار في العین المؤجر یعد دلیلا على تجدیده الضمني لعقد الایجار إلى غایة إثبات العكس، ولذا ان كان المؤجر یعلم ولم یعترض على هذا البقاء، نعتبر ان هذا التمدید یعد تجدیدا ضمنیا لبقائه.

یتوقف التجدید الضمني لعقد الایجار على توفر عدة شروط هي:

1- انقضاء مدة الایجار في العقد الأول لأي سبب من الأسباب القانونیة.

2- بقاء المستأجر في العین المؤجرة دون اعتراض المؤجر على ذلك.

3- أن لا یكون المستأجر قد أخطر المؤجر برغبته في تجدید العقد.

4- أن یكون من الممكن قانونا إنعقاد ایجار جدید بین المتعاقدین وقت انتهاء مدة الایجار القدیم.

فإذا ما توافرت هذه الشروط یعتبر التجدید الضمني للایجار ایجارا جدیدا یحل محل الایجار الذي انتهى، وانعقد بشروط الایجار السابقة ذاتها إلا في ما یتعلق بالمدة فهي غیر محددة.

ومن حیث التأمینات، فإنها تنتقل من العقد الأصلي إلى الایجار الجدید طبقا لنص المادة الملغاة 509/2 من القانون المدني، ماعدا الكفالة بنوعها الشخصیة أو العینیة التي لا تنتقل إلا برضا الكفیل لسبب أن بقاء المستأجر في العین المؤجرة یعد قرینة على موافقته بأن ینتقل ما قدمه من تأمین في الایجار السابق إلى الایجار الجدید.

الفرع الثاني: حق البقاء في العین المؤجرة

لقد نص المشرع الجزائري في نص المادة 474 والمادة 509 الملغاة بموجب القانون المدني رقم 07-05 على حق البقاء في عقد الایجار رغم انتهاء المدة فیه لعدة أسباب قانونیة.

والحق في البقاء "هو رخصة من الرخص التشریعیة للمستأجر متعلقة بالنظام العام، یجعل عقد الایجار ممتدا تلقائیا وبقوة القانون مدة غیر محددة یخول لمستأجر الاستمرار في شغل العین المؤجرة وتسمح للموقیمین مع المستأجر الأصلي بالاستفادة من اقامتهم معه أو البقاء في العین المؤجرة "، فمن خلال هذا الفرع نتطرق لشروط التمسك بالحق في البقاء والأشخاص ذوي الحق في البقاء (أولا) وانتقال الحق في البقاء (ثانیا).

أولا: شروط التمسك بحق البقاء والأشخاص ذوي الحق في البقاء

یشترط في حق التمسك بالبقاء شروطا هي:

1- أن یكون المستأجر حسن النیة وذلك ما یكون قد ثبت فیما سبق عند المؤجر من خلال قیام المستأجر بالتزاماته على أحسن وجه.

2- شغل العین المؤجرة بعقد ایجار صحیح ویجب موافقة المؤجر في كل الأحوال في الایجارات الأخرى.

3- شغل فعلي للعین المؤجرة مع جواز الغیاب لسبب مشروع ویعلم به المؤجر وهذا ما نصت علیه المادة 517/6 الملغاة من القانون المدني بموجب القانون رقم 07-05.

4- عدم صدور حكم نهائي ضد المستأجر بالتخلي عن العین المؤجرة ویكون قد حاز الحكم على قوة الشيء المقضي فیه وهذا طبقا للمادة 517 الملغاة من القانون المدني قبل التعدیل.

أما عن الأشخاص ذوي الحق في البقاء نذكر:

1- المستأجر الأصلي:

هو المستأجر الأصلي الذي یعد شاغلا للعین المؤجرة، فهو شخص طبیعي أو معنوي (الجمعیات أو المؤسسات) یمارس نشاط نزیه وهذا ما نصت علیه المادة 516 من القانون المدني قبل الغائها.

2- المستأجر الفرعي أو المستأجر من الباطن:

یكون للمستأجر من الباطن طبقا للمادة 514/2 من القانون المدني الحق في البقاء بشرط أن یكون هذا الایجار الفرعي صحیحا.

3- المتنازل له عن حق الایجار:

یجوز للمتنازل له بحق البقاء في العین المؤجر، لأن المتنازل له یصبح في منزلة المستأجر الأصلي بناء على حوالة حقوق المستأجر والتازماته من قبل المؤجر إلیه.

ثانیا: انتقال الحق في البقاء

الأصل أن الحق في البقاء یكون فقط للمستأجر الأصلي أو شاغل الأماكن إلا أنه قد ینقل هذا الحق إلى الغیر، فهذا الحق قد ینتقل للأشخاص الذین عاشوا مع شاغل العین بعد فاته طبقا للمادة 113 من قانون الأسرة الجزائري والمادة 510/2 من القانون المدني الملغاة.

كما ینتقل هذا الحق في البقاء بسبب الغیاب وهذا ما نصت علیه المادة 110 من القانون الأسرة، وینتقل كذلك هذا الحق في البقاء عند وقوع الطلاق وهذا وفق ما جاءت به المادة 467 من القانون المدني.

ومع صدور القانون المدني رقم 07-05 لقد نصت المادة 507 مكرر على ما یلي: " تبقى الایجارات المبرمة في ظل التشریع السابق خاضعة له مدة عشر (10) سنوات ابتداء من تاریخ نشر هذا القانون في الجریدة  الرسمیة.

غیر أن الأشخاص الطبعیین البالغین ستین سنة (60 سنة) كاملة قید نشر هذا القانون والذین لهم الحق في البقاء في الأمكنة المعدة للسكن وفقا للتشریع السابق یبقون یتمتعون بهذا الحق إلى حین وفاتهم.

لا یستفید من هذا الحق الورثة ولا الأشخاص الذین یعیشوا معهم".

طبقا لهذا النص، یستفید من حق البقاء الأشخاص ذوي عقود ایجار قبل 1993 (أي صدور المرسوم التشریعي رقم 93-03) وهذه العقود مستمرة إلى غایة صدور قانون رقم 07-05 وحق هؤلاء في البقاء یحدد ب ـ10 سنوات، ویستثنى تطبیق هذه المادة على الأشخاص الذین بلغوا سن 60 سنة بتاریخ 13 ماي 2007، فلهم الاستفادة بهذا الحق إلى الوفاة.

المرجع

1. د. معزوز دليلة، محاضرات في مقياس العقود الخاصة – عقد الإيجار، مطبوعة موجهة لطلبة السنة الثالثة ليسانس، تخصص قانون خاص، جامعة آكلي محند أولحاج – البويرة، كلية الحقوق والعلوم السياسية، قسم قانون خاص، السنة الجامعية: 2020/2021، الجزائر، من ص91 إالى ص100.