مذكرة ماستر: البيع العقاري في التشريع الجزائري PDF
جامعة الشهيد حمة لخضر - الوادي
الموضوع: البيع العقاري في التشريع الجزائري
من إعداد الطالب(ة): منصر شرين | علي محاد روميساء
السنة الجامعية: 2022 / 2023
المقدمة
لقد عرفت
الطبيعة البشرية منذ القدم بحب التملك، حيث وصل هذا الأمر إلى نهوض الحروب بين
الدول للحصول على أكبر قدر ممكن من الأراضي وتوسيع نطاقها الجغرافي، من أجل نفوذ
وقوة أكثر، حيث أدت الرغبة في التملك عند الأفراد إلى التنازع فيما بينهم من أجل
الحصول على أكبر قدر من الأراضي بمختلف الوسائل، وهذا ما ساعد على قيام نزاعات
داخلية كثيرة ومعقدة كان تؤدي إلى قيام الحروب وحلها بطرق غير سلمية.
لقد أصبح
للعقار مكانة وأهمية كبيرة في وقتنا الحاضر، حيث أصبح يعبر عن السيادة، وقد عرف
المشرع الجزائري العقار بموجب نص المادة 683 ق م ج بأنه:" كل شيء مستقر بحيزه
وثابت فيه ولا يمكن نقله منه دون تلف فهو عقار، وكل ما عدا ذلك من شيء فهو
منقول،" كما أولى المشرع الجزائري حماية للملكية العقارية وسن مجموعة من
القوانين التي يقوم عليها البيع العقاري ووضع إجراءات قانونية من أجل ضمان صحة
انتقال الملكية العقارية واستقرارها ولتنظيم عملية البيعية من شخص لآخر.
لقد أشار
المشرع الجزائري في المادة 27 من القانون رقم 90-25 المؤرخ في 18/11/1990 المتضمن التوجيه العقاري "الملكية
العقارية الخاصة هي حق التمتع والتصرف في المال العقاري أو الحقوق العينية من أجل
استعمال الأملاك وفق طبيعتها أو غرضها"، إذن الملكية العقارية ما هي إلا سلطة
مباشرة لصاحب العقار الذي يعطيه حق التصرف والاستعمال واستغلاله ضمن حدود قوانين
والأنظمة المعمول بها، ومن هنا يتجلى أن نقل الملكية العقارية معناه انتقال تلك
السلطة من شخص لأخر وفقا للقانون، فنقل الملكية يعتبر أثرا أساسيا مرتبطا بالعملية
القانونية المسماة بالبيع العقاري.
ولكون البيع
العقاري من العقود التي تتمتع بطابع الخاص لا يكف أن تتوفر فيه أركان الأربعة (رضا
ومحل، والسبب والشكل الرسمي، والتسجيل العقاري) لإتمام عملية النقل بل اشترط
المشرع الجزائري شرط الإشهار العقاري، وذلك وفقا لشروط وقواعد قانونية التي تتم
لدى المحافظة العقارية من أجل إتمام عملية نقل الملكية لآثارها فيما بين
المتعاقدين وفي مواجهة الغير.
تبرز أهمية
الموضوع ومن خلال هذا البحث يجب معرفة النصوص القانونية التي تنظم وتحكم العقار في
كل الجوانب المتعلقة به لمعرفة الحماية التي أولها المشرع الجزائري للعقار وكيفية
استعماله واستغلاله والتصرف فيه دون أي تعدي حتى يسهل معرفة الإجراءات المعقدة
والدقيقة التي منحها المشرع الجزائري لتسهيلها ليتسنى لدى العامة من الناس القيام
بها، ولمعرفة الجهات الموكل لها القيام بهذه الإجراءات وكذلك معرفة الطرق والآليات
التي يتطلبها القيام بإجراءات عقد بيع العقار عند تسجيل حتى يكون هذا العقد مثبت
ومسجل لدى المحافظة العقارية ومشهر ليصبح سند رسمي له حجية إثبات بالنسبة
للمتعاقدين أو لدى الغير.
ترجع أسباب
اختيارنا للموضوع في رغبتنا الشخصية في اكتشاف الموضوع والتعمق فيه واهتمامنا
بموضوع البيع العقاري بشكل خاص، كما لنا أسباب موضوعية في اختيارنا ترجع لمحاولة
إثراء المكتبة الجامعية بمعلومات عن الموضوع كما يعتبر هذا الموضوع من المواضيع
المهمة في وقتنا الراهن.
تهدف الدراسة
الحالية للوقوف على أحكام عقد البيع العقاري وتبيان الأركان الواجب توافرها في عقد
البيع العقاري، وتبيان الإجراءات المتبعة لانتقال الملكية العقارية وفي الأخير شرح
أنظمة الشهر العقاري المتبعة لشهر المعاملات العقارية وتحديد نظام الشهر العقاري المتبع
في الجزائر.
انطلاقا ما تم
ذكره سالفا يمكننا طرح الإشكالية التالية:
- ماهي الخصوصية القانونية لعقد البيع العقاري؟
ولمعالجة هذا
البحث اعتمدنا المنهج الوصفي والتحليلي، الذي نتعرض فيه إلى تحليل النصوص
القانونية المتعلقة بالنظام القانوني للعقار وللملكية وكيفية انتقالها بمعنى عقد
بيع العقار والنصوص القانونية المحددة للعقار والجهات القانونية الموكل لها القيام
بإجراءات عقد بيع العقار وشهره وتسجيله وإضفاء الرسمية عليه في المحافظة العقارية،
وكذلك المنهج الاستقرائي والاستدلالي عملا
بنصوص المواد القانونية الثابتة التي نستقرئ ونستدل منها أهم الآليات التي يتطلبها
القانون في اتخاذ الإجراءات اللازمة المتعلقة بعقد بيع العقار.
لمعالجة موضوعنا قسمنا دراستنا إلى فصلين، تناولنا في الفصل الأول المرحلة التكوينية لعقد البيع الوارد على العقار، حيث قسمناه إلى مبحثين ويحتوى كل مبحث على ثلاث مطالب، أما الفصل الثاني تناولنا فيه توابع عقد البيع العقاري، يحتوى كذلك على مبحثين كل مبحث له ثلاث مطالب، وقمنا بختم الموضوع بخاتمة.